Главная 7 Налоги и пособия 7 Договор переуступки долевого участия в строительстве: особенности и нюансы

Договор переуступки долевого участия в строительстве: особенности и нюансы

Договор переуступки долевого участия в строительстве: особенности и нюансы

Договор переуступки долевого участия в строительстве: особенности и нюансы

ФЗ №214 предусматривает возможность перемены лиц в отношениях с застройщиком в случае заключения договора переуступки (цессия). Регулятором этой сделки в сфере жилого строительства является ст.11 ФЗ №214 и взаимосвязанные нормы гражданского законодательства. С одной стороны такая сделка — реальная возможность для покупателя приобрести недвижимость в уже существующем возведенном доме перед его сдачей, но в то же время, нельзя забывать о потенциальных рисках в юридическом механизме цессии.

Что такое цессия и когда можно уступить?

Выясним, когда и при наличии каких обстоятельств возможна переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.

Цессия допускается законом, если дольщик полностью погасил стоимость приобретаемой недвижимости, либо в порядке ст.391 ГК РФ передал свои долговые обязательства новому лицу.

Следующее нормативное ограничение заключается в исполнении требования регистрации договора долевого участия до договора уступки. Цессия в таких обстоятельствах возможна до момента исполнения застройщиком обязанности по сдаче приобретенной квартиры, т.е. до подписания акта приема-передачи или иного документа, подтверждающего передачу недвижимости.

Таким образом, цессия в описываемой сфере — это соглашение между первоначальным покупателем и новым лицом, по передаче совокупности прав и обязанностей от первоначального покупателя новому лицу за определенную сторонами стоимость.

Для покупателя важно помнить, что приобретение недвижимости по такому методу является более дорогостоящим, чем аналогичная покупка напрямую у застройщика на первых этапах возведения дома.

Как совершается сделка и что важно знать?

Договор переуступки в долевом строительстве совершается письменно и подлежит регистрации.

Начальный дольщик должен подтвердить исполнение возложенной на него законной нагрузки:

  • доказательства погашения суммы недвижимого объекта (справки о зачете требований от продавца, чеки, платежные поручения);
  • согласие продавца, если такое условие есть между ним и начальным дольщиком либо если имеет место передача долга;
  • если начальный дольщик использовал заемные средства- согласие кредитора.

Перечисленные условия являются одним из оснований легитимности переуступки прав по договору долевого участия.

В случае нарушения приведенных условий первый дольщик будет нести всю полноту ответственности перед Покупателем, в том числе и финансовое бремя в виде возврата перечисленной суммы, выплат штрафов и убытков.

Первый дольщик обязан приложить все документы по сделке долевого строительства к договору переуступки, это подтверждается документально.

В случае приобретения недвижимости у лица, состоящего в браке, потребуется согласие супруга, удостоверяемое нотариусом.

ВНИМАНИЕ!Покупатель принимает все права и возможность предъявления требований к застройщику, которыми обладал первоначальный дольщик. Т.е. если застройщик не исполняет обязанности по сделке, Вы имеете право воспользоваться всеми инструментами закона для предъявления неустоек и убытков.

Если Вы приобрели квартиру по цессии, Вы также можете продать свои права и обязанности другому лицу, если обязанности застройщика не исполнены к этому моменту.

Если сумма не погашена полностью

Типичной ситуацией бывает, когда дольщиком не выплачена полная стоимость жилого помещения, а он продает свои права.

Договор переуступки в этом случае совершается по следующим этапам:

  1. Заключение соглашения о переводе долга, наличие согласия компании-продавца (если такое условие изначально прописано между сторонами), и кредитора при использовании заемных средств. 3-х стороннее соглашение между застройщиком, дольщиком и новым покупателем в части передачи долговых обязательств.
  2. Совершение цессии в регистрирующих органах с приложением выше обозначенных документов.

ФЗ №122 от 21.07.1997 не требует регистрации каждого этапа цессии, поэтому все документы, подтверждающие легитимность такого соглашения, выступают в роли приложений.

Условия и риски

Итак, перечислим условия, подлежащие включению в договор переуступки по долевому участию в строительстве:

  1. Детализация характеристик объекта недвижимости.
  2. Цена, порядок и форма расчетов.
  3. Объем погашенной суммы перед застройщиком и реквизиты документов, подтверждающих это.
  4. Реквизиты предшествующих сделок цессии и реквизиты сделки долевого участия.
  5. Сведения о сторонах.
  • поли-продажа, т.е. сразу нескольким лицам по соглашениям, которые не регистрируются;
  • признание сделки недействительной (если не соблюдены вышеприведенные условия).

Во избежание негативных последствий при совершении сделки переуступки рекомендуется проверять наличие документов, подтверждающих право заключить такой договор у продавца, согласия застройщика и кредитора. И важно помнить, что законная переуступка всегда регистрируется в Росреестре.

О admin

x

Check Also

Обвал кредитования физических лиц в году: банки ужесточили требования

Обвал кредитования физических лиц в году: банки ужесточили требования Банковская система России в 2014-15 гг. пережила несколько серьезных потрясений, включая ограничение доступа к зарубежным рынкам ...

Новый калькулятор пенсии по старости произведет расчет Вашей будущей пенсии по новой формуле

Пенсионный калькулятор позволит рассчитать приблизительный размер пенсии по состоянию на г. Калькулятор учитывает реальные цены, действующую пенсионную формулу, а также новую формулу, над которой работает ...

Новый закон об образовании РФ от года — текст и обзор изменений

Новый закон об образовании РФ от года — текст и обзор изменений Начался учебный год, а это значит, что вступил в силу новый закон об ...

Налоговые каникулы для ИП в году: ставка на малый бизнес

Налоговые каникулы для ИП в году: ставка на малый бизнес Начиная с 1 января года, в России начинает действовать Федеральный закон, принятый 29 декабря 2014 ...